限购限贷相继放松 杭州购房者恐涨心理进一步蔓延

靴子已经落地。

  国庆长假前一天，央行和银监会突然出台政策：放松个人房贷，认房不认贷，即拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策，以及"非限购”城市放开三套房贷，放松外地人贷款限制。

  "9·30房贷新政”是自2010年限购以来中央层面的首次放松，放松力度超出预期，这无疑是一次房地产行业的历史性转折。浙报传媒地产研究院院长丁建刚就认为，这是"明确无误的救市”。

  截至发稿，房贷放松已经过去10日。这一救市举措，刺激了购房者的看房热情，杭州克而瑞认为，房贷放松政策逆转了买方预期，杭州购房者恐涨心理蔓延。据乐居记者所知，在刚刚过去的国庆期间，杭州各大新盘以及二手房的来访来电量都有显著增加。

  杭城7大银行房贷调查：均未执行新政一个月内或可落地

  经过国庆长假的酝酿，杭州各大银行的房贷政策究竟有没有发生变化？房贷放松政策的杭州版细则是否已经落地？这是购房者以及开发商最为关心的。

  节后的首个工作日，乐居记者分别致电杭州七家银行的房贷部，调查发现：杭州各大银行还未执行央行新政，细则最快将在一个月内落地。

  中国建设银行浙江省分行有关负责人表示，房贷地方细则的制定需要时间，目前还没有收到来自总行的通知。一般情况下，购房者可以在一个月内享受到房贷优惠政策。

  交通银行城西支行的负责人告诉记者，"这几天就会收到新政细则的通知，但具体的执行时间还不清楚。”

  此外，中国银行、工商银行、农业银行、邮储银行、兴业银行的房贷政策均未发生变化，首套房贷利率依然保持基准，二套房贷利率上浮10-15%。

  通过调查知道，目前杭州绝大多数银行仍然按兵不动，等待总部文件，目前实际操作仍按此前政策。

  但同时也产生一个"异象”，就是已经在申请房贷的客户希望通过审批的速度放慢，因为他们认为在具体房贷细则落地后，房贷利率优惠力度会变大。同样，这也是杭州多数购房者普遍认知。

  房贷放松后：杭州开发商准备借势抢收

  9月30日央行与银监会出台房贷新政，房贷松绑对杭州楼市产生立竿见影的效果。

  数据显示，国庆长假7天杭州全市新房总成交885套，同比上涨15.4%。其中住宅成交为567套，均价11060元/平米，成交套数是自2011年以来的最高水平，但均价是2008年以来的最低。

  房贷一放松，改善型楼盘表现突出。双限以来，绿城是公认的最大的受害者，在双限取缔之后，绿城迅速成为大赢家。8月份绿城在杭州网签金额超过23亿元，创今年单个城市单月网签最高纪录；国庆7天，仅杭州地区新增协议销售金额就高达10亿元。

  除了成交量上涨，杭州绝大多数楼盘的来电来访量也明显增多，并有持续性上升的迹象，其中尤以改善型楼盘最为明显。

  比如偏刚需型的楼盘协安紫郡在国庆期间无论是客户到访量还是预定量都有很明显的增加。同样，克而瑞实地调查的城西某改善型楼盘，国庆期间客户来访量300组以上，每日保持40-50组来访量，日度来访量与9月的周末到访情况持平，远高于一般工作日的接待量。

  双赢机构总经理章惠芳表示，对于楼市来说，限贷放松就是一针催化剂，提振了市场信心，更可以加快消化杭州楼市的库存量。

  从国庆期间杭州楼市的表现来看，可以说，房贷新政逆袭了买方预期。尽管新政细则还未落地，但开发商早已闻风而动，甚至对后市有提价预期。

  国庆期间，微信朋友圈里流传着多家地产商的涨价通知，其中包括绿城、碧桂园、绿地、新城等行业龙头企业，原因就是节前央行、银监会对房贷政策进行了调整。尽管纷纷表示否认，称只是为了推动成交而做的营销炒作。

  但是，杭州开发商确实有涨价意图。克而瑞杭州研究经理谢刚表示，目前杭州多数开发商都在进行密集客户测试，对后期提价有期望。谢刚指出，具备独特资质的项目已经有小幅调价准备，比如无贴身肉搏竞品的项目绿地旭辉成、钱塘明月，以及之前低开或大幅降价过的项目绿城兰园、EFC等等。

  但谢刚提醒的是，那些需要顾及高库存及存在贴身博弈竞品的项目，一定要谨慎评估量价之间的取舍。截至10月9日13时，杭州透明售房网数据显示，杭州存量为140754套，突破了14万大关。

  尽管杭州楼市沉浸在房贷放松的躁动之中，但理性的开发商及业内人士普遍认为，对后市不能太乐观。比如有观点认为，如果没有利好政策继续追加，本次政策效应带来的兴奋期至多延续一个月左右。

  因此杭州开发商会抓住这段时期，在银行细则落地前的这段空窗期进行借势抢收。据悉，已有多个未开或已开明星楼盘正在积极准备开盘计划。

  此外，10月份预计有54个楼盘待开，其中纯新盘就达到30多个，占到半数以上，其中很大一部分是原本计划上个月开盘而最终延期的楼盘。10月或成为今年单月开盘数量最多的月份。

  购房者观望情绪消退投资客正在瞄准机会

  国庆之后，乐居记者收到不少开发商的反映：房贷放松之后，购房者下单果断，出手迅速，观望情绪正在逐渐消退。

  同时，在国庆期间，乐居记者接到不少朋友电话询问"杭州是不是要涨价？”相比此前购房者普遍持有"今年年底前杭州房价都不会涨”的预期，限贷放松就像一颗迷雾弹，打乱了购房者对后市的判断。

  当越来越多的购房者急迫地追问"杭州房价要涨了吗？”的时候，说明市场预期已经要探底回升了，限购、限贷放松相继落地，购房者从持币观望到恐涨蔓延的心理转变一目了然。

  杭州乐居副主编上官剑表示，目前杭州楼市的底部基本确立了，成交企稳，价格不会进一步下跌，但会在底布徘徊。"四季度杭州还有近百个楼盘要开，其中50个左右新盘，涨价可能性很小。”

  "政策变化后的8月和9月市区连续9000套以上的月成交量，已经基本宣告阶段性市场底部的基本确立，对于主城区尤其如此。”一直对杭州房地产市场有深度研究的杭州透明研究院院长方张接如是说道。

  方张接透过市场观察到，杭州楼市参与各方的心态已经发生变化，开发商虽然不会贸然涨价，但是会普遍性缩小优惠幅度。购房者的心态也已经从之前的等待转化成焦虑，恐涨性心理进一步蔓延，加之限贷政策调整后确实释放出相当大一部分的改善需求，因此市场预期有所逆转，购房者的购买信心指数毫无疑问已经触底反弹。

  限贷放松还引出一部分投资客。国庆长假后第一天，即10月8日，位于杭州临平山北板块的商业地产项目万宝城首开推出酒店式公寓，当天800组客户1500人到现场抢房。值得注意的是，这800组客户里，几乎全是投资客。

  乐居记者在开盘现场发现，两套、三套、五套房源一起下单的客户有很多，甚至有个别客户豪手一挥，包揽了整层的房源。其中一位客户张先生表示，在他看来，随着限贷政策的放松，房地产行业被挤出的投资空间正在回归。"但现在跟以前还是不一样，不能不加甄别就轻易出手，今后投资要很谨慎。”张先生说。

  当然除了这个商业地产项目之外，在杭州住宅项目里，也发现了不少投资客。杭州克而瑞市场调研发现，一部分具备地段升值潜力的楼盘出现投资客到访量增加的情况，但是基数仍然较低，目前还是咨询为主，投资者不急于出手，而是伺机而动。

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