商办项目普遍比住宅更开放

   在现有的住宅市场上，我们很难看到严格意义上开放式小区的身影；而在商业及办公领域，由于使用人群和使用方式的不同，事实上一直比普通住宅小区开放性更强，其中也不乏一些操作得较好的知名项目。

   商办项目一般建筑密度和容积率较高，占地面积不大，绿化率也有限，比之于住宅有较大的差异，常常呈现为几幢高楼加上裙楼商业的建筑形态。另一方面，商办项目是欢迎入驻公司的商务客户前来沟通交流或办理业务的，纯商业项目更加，客流量的大小直接决定了消费额的多少，因此，商业及办公项目先天对于外来人群有一定的欢迎性，这也决定了它在结构上并不像住宅那么闭合。

   世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢分析认为，商办项目在开放性上的操作经验和特点有这么几项：首先，一些大体量商办项目不可避免地会包含市政道路在其中，这就需要充分考虑车流和人流两方面的交通动线，既要保证效率，也要保证安全，比如要有有效的交通疏导措施，以防主干道和次干道的交叉处在高峰时发生拥堵，同时车流和人流动线最好不要交叉，以求安全。

   其次，写字楼项目的安保体系大多体现为外松内紧，一般大堂都可以随意进入，表现出一种欢迎姿态；当要进入办公空间的具体楼层时，就设计了严格的登记制度和门禁系统来保障安全。

   此外，商办项目的开放性既要兼顾项目的正常运营，也不能出现安全隐患。比如一些纯商业项目的外场会展现出百分百的开放度，欢迎客群前来闲逛消费，但同样也会在非公开区域比如后场设置严格的门禁管理。

   上述商办项目的开放式经验，也将给未来住宅小区的开放化提供一些借鉴和参考。

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