2010年，杭州商用地产

2009年终于过去了。对于所有房地产从业人员来说，很多人都不希望以后再出现这样的一年。对于普通老百姓来说，更是如此。我们，都不希望再出现2009年的市场状况，因为，她过于惊心动魄，过于疯狂。对于从事商业地产的人来说，2009年可以说有人欢喜有人愁，招商难仍然是很多零售商业项目面临的重要课题，当然对于自持物业来说，后期的运营更是让很多公司头痛不已。但对于一些以销售为主的专业市场来说，这一年又是一个丰收年。

市场瞬息万变，在过去的一年中，杭州商业地产呈现了以下几大特点：

一、商业用地继续井喷式推出

从去年开始，杭州在土地的推出上就开始增加商业用地的比例。时间到了2009年，这种情况依然存在。据统计，2009年杭州共出让土地116宗，出让面积约5422亩，其中商业金融业用地占到39宗，占整个出让宗数的三分之一。出让面积913.7亩。39宗地块的出让金额达到了117.42亿元，占09年土地出让总额的17.0%。

就杭州目前的商业体量来看，已经完全能够满足人们的消费需求，过去一年大量的商业用地推出将使得未来几年杭州出现商业井喷的现场，招商难、运营难，竞争加剧，甚至商业地产人才的缺乏都将在未来几年凸显。

二、10%村级留用地进入市场

由于10%村级留用地项目基本都要求有一定体量的商业部分，这让10%村级留用地的推出让这个市场的竞争更加激烈。目前，杭州10%自留地项目分布广泛，现主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。这些留用地项目其中大部分项目为公建，比如写字楼等项目，商住两用也占到很大的比例，而用于单身公寓、住宅用途的项目仅占到了比较小的一部分。

从体量上来看，各主要区的分布为：西湖区5592.5457亩、丁桥314亩、江干区1260.982亩、蒋村新区893.7亩、蒋村新区中心商务区1000亩、三墩742亩、江干区1125.482亩。初步统计，杭州10％村级留用地将达到10982.7097亩。

万亩10%村级留用地将在未来几年陆续开建，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。目前村留用地的开发类型主要是小户型物业、商业物业、酒店物业和办公物业。如果商业物业按三分之一来算，商业面积可达到555万平方米的体量。

通常我们的留用地一般不是在城市中心，按照人均一平方米消化来算，一共需要555万人才能消化这么多商业。2008年末，杭州城镇有户口的人是552.36万，也就是所有人都去消费才能支撑留用地的商业体量。

三、商铺投资热情达到新高度

在过去的一年里，整个房地产市场经历了由寒冬迅速走向酷夏的过程，很多年初难卖的房子，都在这一年中成了香饽饽，甚至出现了炒号的现象。这样的好市场也让商业地产沾了不少光，尤其是一些专业市场更是如此，像九堡的专业市场就最具代表性，有了好的市场环境加上超高的回报率，自然吸引了很多投资者的目光。

另外，一些热点板块的社区底商也在这一年中得到了投资者的青睐，像申花板块的社区底商、滨江板块的地铁商铺的销售都在这一年里取得很不错的成绩。

从投资者的角度来看，投资专业市场看似有着诱人的回报率，但风险同样是较大的，专业市场除了面临着巨大的招商问题外，后期的运营会让很多专业市场的命运发生改变。相对来说，投资社区底商和地铁商铺的风险较低，投资回报虽然也比较低，但从长远来看更稳定，也更适合投资经验不足的投资者。

四、社区商业的打造逐步成熟

随着城市化进程的加快，郊区大盘不断涌现，随着郊区盘的交付使用，这些区域的商业配套不足一直在困扰着居民，最具代表性的有闲林板块、滨江板块等，而由于这些板块的商业配套不够完善，使得该区域的住宅入住率迟迟上不去。相对来说，三墩板块由于有了成熟的商业配套，以亲亲家园为代表的区域楼盘入住率都比较高。

在过去的一年里，为了解决新交付楼盘入住率低、以及整个楼盘的形象问题，很多开发商已经开始花大力气打造其社区商业，最具代表性的为绿城房产打造的"天地”系列社区商业中心，如闲林的翡翠天地目前的招商情况进展顺利，入住翡翠城的居民也切实体会到了家门口消费的便捷性。这不但满足了居民的生活需求，同时对于楼盘的形象以及开发商的形象都起到了良好的促进作用。

五、开发商开始重视自持物业

商业地产在国内起步较晚，甚至很多人多商业地产的理解也不尽相同，严格的说，只有自己持有，依靠租金回报来运营的项目才称得上真正的商业地产，像很多造好就一卖了之的项目甚至都不能称之为商业地产。

在过去，很多开发商由于各种原因，商业主要以销售为主，但随着市场的逐步成熟，目前很多开发商已经逐渐对于自己的物业开始只租不售，进行统一规划、统一招商、统一运营，这无疑让我们看到了商业地产的操作逐步成熟的希望，也让我们对商业地产未来的路更加的看好。

记得在年初的时候我写过一篇"2009年，商业地产渴望被振兴”的文章，现在回头再看看过去的一年，由于住宅市场的意外火爆，既让投资者对商业地产的兴趣再次降低，也让普通消费者为了购买一套住宅而不敢去消费，当然，商业地产多年来存在的问题也没能在这一年得到解决。这一年，商业地产终将没有被"振兴”。

和住宅地产相比，商用地产未来要走的路的确还很长很长，2010年，商用地产在路上

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