疯狂的商业地产 杭州房价无下探的可能

   近段时间，有几件事情引起我的注意，一件是一次与国土局的人聊天，聊到杭州的房价，他直言杭州的房价没有下探的可能，"原因很简单，就是没什么地了，主城区位置好点的地块，也都用来做商业了。”另一件是跟外婆家连锁餐饮的投资人聊天，他告诉我，外婆家目前已接到的进驻邀约已达100多个项目，"从南到北，遍布全中国，很多做商业综合体的，都想把外婆家引进去，租金什么的也都好谈。”这两件事叠加到一块儿，让我提出了一个基本的结论，那就是商业开发太过量了。

   最近几年，住宅市场连续遭遇严格调控，地方政府供地向商业地产倾斜，大量住宅开发商、零售商、制造商集体转型或多元化开发商业地产。大规模投资涌入后，商业地产的供应量急剧增加。开发商的这种选择与地方政府不谋而合，因为就中国现状而言，建设摩天大楼和宏大商场，往往被视为现代化及官员能力的证明，有利于官员积淀政治资本和未来擢升。因此，即便开发商不想转型，地方政府在土地供应结构上，也明显倾向于商业地产，大量的商业用地被推出。即使是住宅用地，通常也被要求配建10%—20%的商业面积。这种趋势在杭州这些年的土地供应中也可得到佐证。

   大量商业地产项目的上马，引发的一个普遍后果就是招商困难、同质化现象严重、空置率过高等问题。近几年来，商业地产投资的增长远高于零售业的增长，零售业的增长速度最近两年大概为13%—15%，而商业地产投资的增速为27%左右，从而导致商业项目空置率大幅上升。而线上零售的迅速崛起，更令这一局面雪上加霜。据中国购物中心产业咨询中心的统计，2013年，中国新增的购物中心面积将超过4444万平方米。到2013年年底，中国购物中心累计存量将超过2.5亿平方米。易居中国的统计也显示，2011年至2015年，中国20个重点城市新增的城市综合体总量将超过1.6亿平方米。

   现在所谓的商业综合体招商到底有多难，外婆家连锁餐饮的投资人告诉我，以前只有高端奢侈品品牌能要求地产商提供装修补贴的事，如今也发生在快消品和餐饮品牌身上。类似于H&M、ZARA等快消品牌在进驻一、二线城市商场时，都会向地产商要每平方米几千元不等的装修补贴，外婆家现在也正在效仿他们的这种做法。此外，品牌商和零售商不仅对进驻的楼层和面积更加挑剔，还开始要求将谷底租金转为流水抽成，让地产商分担开店风险。

   有些开发商本来运营能力就弱，多少也感受到商业地产的寒流，因此很多项目都最终难逃被散售的命运，而散售会使商业地产项目在招商、经营上陷入更大混乱，降低购买者的收益。这也是为什么，前段时间有朋友来问我，能不能购买滨江某散售的商业项目，被我断然否决，因为从杭州的历史经验看，还没有一处散售的商业项目能做成功。

   万象城是杭州迄今为止经营得比较成功的商业体，但至今它的百货业仍是亏钱的。我一直跟朋友说，对于很多买房者来说，项目周边有个万象城，还不如有处平价超市来得更实惠，因为你不可能抱着一个万象城天天过日子，却能抱着一个世纪联华过一辈子。杭州这样的城市，以往的商业发展过于滞后，大量商业体的出现，本有希望改变这种局面，只是过大的开发量以及过于雷同的布局，使得商业地产呈现出远比住宅更为浓重的泡沫迹象。