本土房企或迎来补仓良机 大量低总价土地粉墨登场

 景瑞20.8亿元接手雅戈尔申花退地、融信33.8亿元强夺杭师大、龙湖42亿元摘得"大悦城”……上月杭州土地市场风起云涌，一些备受关注的高总价地接踵成交。而纵观本月杭州土地市场，虽说高潮渐退，但仍然不乏一些优质地块。由于本月出让的土地体量较小，总价普遍较低，这对资金实力不济的本土房企而言，是一个不错的补仓机会。

   土地总价大面积"瘦身”

   根据国土部门的挂牌信息显示，本月杭州

 
市区（包含萧山、余杭）共有25宗土地出让，相比上月少了10宗。其中主城区土地出让数量下跌明显，上月出让22宗，但本月仅出让6宗。
   相比上月，本月出让的土地总价更是明显"瘦身”。本月总价最高的一宗住宅地块，起价19.1亿元，按照35%的封顶溢价率，最高也只能拍到25.7亿元，远不及杭师大以及"大悦城”的身价。

   25宗土地中，总起价超过10亿元的只有4宗，全部集中在主城区。25宗土地的总起价不到100亿元，因此最终的总成交额可能只有上月的1/3左右。上月，杭州市区土地出让金总额为339.56亿元，接近2013年9月340.7亿元的单月历史最高纪录。

   土地总价"瘦身”，并不是楼面价便宜了，而主要是因为地块的体量普遍不大。比如总价最高的地块，总建筑面积也仅19万平方米。不管怎么说，土地总价"瘦身”无疑给了众多深陷地荒的本土房企，一个补仓的大好机会。自2012年以来，在外来大鳄强大的资金优势面前，越来越多的本土房企失去了招架之力，有的房企甚至最近两年在杭州土地市场上颗粒无收。如果土地总价不到20亿元，这样的成本尚能被一些本土房企接受。上月杭师大地块拍卖会上，出现了绿城、昆仑、众安等本土房企的身影，它们有可能成为本月杭州土地市场的主角。

   商业用地多数直接成交

   本月出让的25宗土地中，余杭和萧山共有8宗土地完成出让，其中商业用地7宗，商住用地1宗。

   2月7日、2月10日，余杭先后举办了两场土地拍卖会，共成交5宗商业用地。这5宗商业用地毗邻西溪湿地公园，全部以底价直接成交，楼面价最高的一宗为3600元/平方米。5宗商地中有2宗位于五常街道，将有利于弥补五常商业配套的缺失。2月10日，萧山举办春节后的首场土地拍卖会，共成交3宗土地，2宗商业用地1宗商住用地，溢价率均不到1%，有的土地只是象征性地加价几万元。值得一提的是，8宗土地中有6宗被本土房企拿下。

   从余杭、萧山本月土地拍卖会的成交情况来看，土地市场似乎有些降温。不过一直以来土地市场最热门的地块集中在宅地，土地市场是否降温主要取决于宅地的热度。从以往的经验来看，即便是土地市场最热的时候，商业用地底价直接成交的现象也是屡见不鲜。本月余杭、萧山出让的土地全都为商业用地，闹猛的可能性不大。节后杭州土地市场的热度究竟几何，还有待于主城区节后两场土地拍卖会（2月18日、2月25日）尘埃落定之后，才能见分晓。四宗宅地格外引人关注

   本月主城区即将出让的6宗土地中，宅地共有4宗，这也是市场关注度最高的4宗，它们分别将于2月18日和2月25日正式出让。本月出让的宅地很少，而这4宗宅地地段普遍不错，从起价来看性价比也还不错，再加上总价不再高不可攀，可能会引发众多中小开发商"抢食”。

   1章家坝地块

   这一地块东临备塘河，南接章家坝村，西至规划下宁路，北靠艮山西路，属四堡核心

 
区。该地块地处钱江新城城市扩容区范围内，与东侧钱江新城、北侧东站新城较近，规划生活配套完善。地块距火车东站1.4公里，可享东站枢纽立体交通体系下磁悬浮、高铁、地铁、城际大巴、快速公交等交通工具。周边小超市较多，东北侧一公里有麦德龙商场，3公里范围乐购新塘店和世纪联华新塘店，还可享钱江新城万象城24万平方米购物中心、洲际酒店、高德置地广场等大型高端商业资源。
   这一地块总面积61088平方米，可建筑面积140502平方米，这样的体量规模在杭州算中等，总户数可达1000多户。这一地块位于钱江新城和城东新城交界处，周边项目众多，距离最近的是安徽淮矿项目，这个项目2013年5月成交楼面价14711元/平方米。目前这一地块的楼面起价为12433元/平方米，相比安徽淮矿项目还算合理。从与市中心的距离来看，这一地块的位置更好一些。不过，交通优势的另一方面则是嘈杂的环境，会降低楼盘品质，这对拿地开发商而言显然是一个不小的挑战。

   2蒋村地块

   这一地块位于蒋村新区东北侧，东至规划五常港路、南至余杭塘河、西至杭州绕城高速公路、北至蒋村单元E-02、E-03地块。建成之后的余杭塘路，东西向连通余杭仓前和杭州主城，将对这一地块的交通大大改善；规划将于年底建成的花蒋桥，将连通余杭塘河南北两侧，连接城西、城北、杭州市中心；地铁5号线距离地块直线距离也仅850米。医疗和教育资源也相对丰厚，3公里范围内有浙大医院，周边有西溪实验学校、求是小学等。目前商业配套还有一定的欠缺。

   这一地块总面积80587平方米，可建筑面积193408平方米，建筑高度60米，今后可打造成一个高层楼盘。蒋村一直以来是西溪核心区的供地大户，占据优越的西溪自然资源。而随着淘宝城、海创园等大型产业基地入驻，西溪有了产业支撑，西溪楼盘价值一直处于上升通道。西溪宅地最近的一次出让是在2013年3月，由中节能绿建以13013元/平方米的楼面价拿下。而在2012年12月，万科和中海双双以9000多元/平方米的楼面价拿地。这一地块楼面起价为9549元/平方米，按照35%的封顶溢价率计算，最高可拍到12891元/平方米。时隔一年，西溪宅地是涨是跌，这恐怕是业内人士都关心的问题。3天城地块

   这一地块在秋石高架以东，东至规划邻里路，南至规划白田畈路，西至规划绿化，北至规划绿化，与天阳尚城国际和信宇锦润公寓毗邻。交通十分便捷，周边四条城市快速路：德胜路、秋石高架、艮山西路、绕城高速连通杭城，三条城市主干道：机场路、天城路、新塘路。地块两公里范围内有117医院机场路分院，地块东侧有规划幼儿园，南侧有规划小学和中学。最近几年周边开发楼盘较多，虽然目前商业配

 
套欠缺，未来两三年会快速完善。
   这一地块总面积83058平方米，可建筑面积191033平方米，在周边楼盘中算是体量较大的一个。与其毗邻的天阳尚城国际，2013年5月的拿地价是13804元/平方米，这一地块的楼面起价是10027元/平方米。相比天阳尚城国际，这一地块更靠近秋石高架，将对其价值造成一定影响。这一地块的出让，显然会进一步加剧城东区域的价格战。目前天阳尚城国际均价19000元/平方米，信宇锦润公寓均价21000元/平方米，与其数百米之遥的紫玉福邸售价22000-24000元/平方米。

   4白马湖地块

   这一地块位于滨江白马湖板块，东至白池河，南至湘湖北路，西邻时代大道高架，北至向南路。可通过时代大道高架连通四桥、中河高架，直达市中心。地块3公里范围内有滨江妇幼保健院，东北侧1.8公里有长河小学白马湖校区，北面3公里有杭州长河高级中学、杭州市滨虹学校、长一小学。距冠山、白马湖、湘湖的路程都不远，拥有较好的自然景观资源。最大的不足是，所在区域目前无大型商业配套，周边多是农房。

   这一地块总面积92382平方米，可建筑面积184764平方米。这一地块的出让，将对缓解滨江房源不足起到一定的作用。

   滨江是杭州为数不多库存压力不大的板块，目前在售楼盘主要有万科璞悦湾、绿城巧园、玲珑府、中天官河锦庭等。地块行政辖区虽属于滨江区，但已经毗邻萧山闻堰镇，与闻堰楼盘的距离反而更近。2012年12月万科拿下璞悦湾地块的楼面价是8178元/平方米，2013年6月滨江拿下闻堰沿江商住地的楼面价是6688元/平方米。这一地块目前的楼面起价是6047元/平方米，算得上是2012年以来滨江最便宜的宅地。

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